平成26年も残すところ1ヶ月、ラストスパート頑張っていきましょう。
来年から相続税が増税になりますね。
相続税の評価額を抑え、税負担を軽減させる手段として、アパート経営があります。
相続税も圧縮でき、先祖の土地も手放さなくて良いなどいいことずくめ。
土地の評価額は借地権割合40％の場合、
更地に対して12％、建物の評価額は新築価格の35～40％に抑えられます。
なおかつ、入居者からの家賃収入から建築費用のローンを支払う事が出来るので、良い事だらけです。
しかも近年では入居の有無に関わらず、毎月一定した賃料を受け取り、生涯安定した収入も確保できる「30年一括借上げ契約」も家主に取って、賃貸アパートを建てる良い口実となっています。
そんな良い事だらけのアパート経営ですが、落とし穴もありますのでご注意ください。
一番不安な空室問題を30年間保証してくれる借上げ契約ですが、契約内容に注意が必要です。
それは、「双方とも3ヶ月で解約できる。」などの解約条項で、すぐに解約できますという条項です。
つまり、「入居者の有無に関わらず家賃をお支払します。」といっておきながら、最初の10年間は固定でもその後2年毎に賃料を更新。(空室が増えれば、賃料を切り下げられる)もし、家主との折り合いがつかなければ解約せざるを得ないという状況となります。
結局、入居者が継続的に入居する物件であるか？という問題を真剣に考える必要があります。
アパートの建設代金についても
震災復興事業の本格化、公共事業の拡大、そして不動産市場の回復などを背景に建設資材の値上がり、工事の増加に伴う人手不足も深刻化しています。
これからアパートを建築しようと思われている方には、アパート建設代金の価額も値上がりも気になる所です。
借入を行いアパート経営を行う際、固定資産税などの必要経費以外に借入金の返済と所得税や住民税の支払がある事も忘れず、資金計画を立てる必要があります。
もう一つ、アパートを建てたばかりに相続の時、分割する土地が無くなってしまった。
という事も少なくありませんのでご注意を。
アパート経営は、建てたら終わりではありません。節税ばかりに気を取られず、
- 空室対策
- 資金繰り
- 財産分与
などもよく考え実行に移してください。
最後に、今年も大変お世話になり、ありがとうございました。
新年も皆様にとって良い年になりますように。
株式会社大成経営開発 岡村泰