銀行は、この場合、不良債権処理に入っていきます。
- 会社が、借入返済の延滞をずっと放置していた。
- リスケジュールを申し込んだが、銀行が応じてくれなかった。
- すでにリスケジュールを行っていても、期限がきて、更新の交渉を行ったが銀行が更新に応じてくれなかった。
不良債権処理とは、プロパー融資では不良債権のサービサーへの売却、信用保証協会保証付融資では保証協会からの代位弁済です。そしてその後は、連帯保証人への取立て、企業や保証人の資産への差押え、担保の競売などが行われます。保証人や担保に入っている資産で、どうしても守りたいものがあったとします。
特に、自社の工場・店舗や自宅などで、この不動産を競売に掛けられてとられてしまうと、企業が存続できなくなったり、生きる元気がなくなってしまったりするもの。このような資産は、守れるものなら守っておきたいものです。それら資産は、自社が所有している資産や、保証人の資産や、担保に入れている資産であれば、差押え、競売の対象になってしまいます。
■他人に資産を移す方法
保証人の資産を他人に移す方法としては、贈与があります。
- 贈与税の基礎控除110万円の範囲内で、少しずつ移していく。
- また婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産の贈与、基礎控除110万円の他に最高2,000万円まで控除できる、という方法もあります。
ただし、資産を移す場合には、債権者である銀行から、民法第424条の詐害行為取消権を行使される場合があり、それは想定しておかなければなりません。
（参考：民法第424条）
１．債権者は、債務者が債権者を害することを知ってした法律行為の取消しを裁判所に請求することができる。ただし、その行為によって利益を受けた者又は転得者がその行為又は転得の時において債権者を害すべき事実を知らなかったときは、この限りでない。
■リースバックの方法
協力者にその不動産を買い取ってもらい、その協力者から賃借を受け、その不動産を使い続ける、もしくは住み続ける方法です。不動産の売却時に、銀行に対し、いくらの売却であれば担保を消してもらえるか、交渉を行います。そして協力者に不動産を買い取ってもらったら、その不動産を協力者から賃借し、賃料を毎月支払い、数年後には買い戻しをできるようにしていきます。
数年後、買い戻しを行うためには、次のような方法を考えます。
- 資金をためていく。
- 銀行から買戻し資金の融資が受けられる企業になれるよう経営改善していく。
- 関係会社で融資が受けられるよう準備をしていく。
親戚や知人など、自分の利益を度外視してくれる協力者が見つかればよいのですが、その協力者としては、不動産購入のために大きな資金を用意しなければならないため、そんな協力者はなかなか見つからないものです。他に、この協力者役になってくれる不動産投資会社を探す、という方法もあります。
その相場は、投資会社において、実質利回り8～12％、2～3年後、購入価格の10～15％を上乗せして買戻し、という方法です。
■リスケジュールから復活するのが一番
不良債権処理の段階に入っていく時のために保証人や担保をどう守りたいのか、守る場合はどういう対策をとっていくのかを考えながら、本筋としてやはり目指すべきは、その間に経営改善を行って利益が上がるようにし、また資金繰りをまわるようにして、銀行への返済も少しずつ再開する、本来の正常な状態に戻していきたいものです。
株式会社大成経営開発 岡村泰